- 南都物业 (603506)- DCF法估值

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更新日期: 2024-12-23 数据频率: 每周五     


价值估算明细 - DCF法

① DCF估值基础：自由现金流 与 未来增长率

tablehoverterttertert 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E
净利润(亿) 0.31 0.22 0.63 0.75 0.96 1.2 1.45 1.7 1.55 1.96 1.35 1.64 1.87
增长率(%) 0.0 -29.03 186.36 19.05 28.0 25.0 20.83 17.24 -8.82 26.45 -31.12 21.48 14.02
FCF(亿) 0.53 1.98 0.61 1.19 1.3 1.65 1.02 1.8 1.43 1.81 1.25 1.52 1.73
FCFF(亿) - 0.56 1.1 0.5 0.73 1.18 1.15 4.54 1.5 1.42 0.98 1.19 1.36

* 2024E，2025E，2026E 增长率预测来自 1家 机构最新研报分析结果的平均值；2024E，2025E，2026E 的FCF、FCFF依据增长率测算。

* 企业自由现金流(FCFF) = 息税前利润 * (1-税率) + 折旧、摊销 - 资本支出 - 运营资本变化。其中：息税前利润 = 营业利润 + 财务费用之利息费用；折旧、摊销 = 固定资产等折旧 + 无形资产等摊销；资本支出 = 非流动资产净增加额；运营资本变化 =(流动资产 - 流动负债) 的净增加额。

* 净利润 不同于 归属于上市公司股东的净利润（归母净利润），其间关系详见 财表图解。

② DCF估值参数

    A   

A :自由现金流(Fₙ) ≈ 净利润     适用范围：满足 三大前提 ，业务简单，可以用报表净利润去模糊的替代企业自由现金流的企业；

B :自由现金流(Fₙ) ≈ FCF        适用范围：不易被毁灭、维持利润需要大量资本支出、净利润含金量较低的企业，使用 FCF 模糊的替代企业自由现金流；

C :自由现金流(Fₙ) = FCFF      适用范围：不易被毁灭、业务复杂，利润真实可持续，使用 FCFF 作为企业自由现金流；

# 参数项 参数值 说明
1. 折现率R = 8 %    包含无风险收益率和风险补偿，一般设定为无风险收益率的2倍，视风险程度调整
2. 永续年金增长率G = 4 %    公司进入成熟期的增长率，一般设定为无风险收益率，或 ≤ GDP增长率，视企业情况调整
3. 买点折扣 ≤ 50 %    合理估值基础上的折扣，补偿估值风险并留有充足安全边际
4. 卖点PE ≤ 50     2倍于市场估值中枢，进入显著高估阶段

③ DCF二段式估值计算

年份 前段自由现金流折现 后段自由现金流折现 DCF公允估值 理想买点市值 卖点市值
2015年 1.34亿 14.33亿 1.34亿 + 14.33亿 = 15.67亿 7.83 亿 不适用
2016年 1.99亿 18.35亿 1.99亿 + 18.35亿 = 20.33亿 10.16 亿 不适用
2017年 2.47亿 22.93亿 2.47亿 + 22.93亿 = 25.4亿 12.7 亿 31.5 亿
2018年 3.07亿 27.71亿 3.07亿 + 27.71亿 = 30.78亿 15.39 亿 37.5 亿
2019年 3.7亿 32.49亿 3.7亿 + 32.49亿 = 36.19亿 18.09 亿 48.0 亿
2020年 4.03亿 29.62亿 4.03亿 + 29.62亿 = 33.65亿 16.82 亿 60.0 亿
2021年 4.46亿 37.46亿 4.46亿 + 37.46亿 = 41.92亿 20.96 亿 72.5 亿
2022年 4.19亿 25.8亿 4.19亿 + 25.8亿 = 29.99亿 14.99 亿 85.0 亿
2023年 4.27亿 31.34亿 4.27亿 + 31.34亿 = 35.62亿 17.81 亿 77.5 亿
2024年 4.14亿 35.74亿 4.14亿 + 35.74亿 = 39.88亿 19.94 亿 98.0 亿

估值比较分析

-南都物业- 按DCF估值法的公司价值估算 （基于自由现金流贴现）：
# 股票名称 估值日期 实际市值(亿) 高估线(亿) 低估线(亿) DCF法估值(亿) 备注
1. 南都物业 2024-12-23 16.47 98.0 19.94 39.88 市值低于DCF公允估值 ，且明显低估
分析参考:

DCF估值结果 最近（2024-12-23）南都物业 实际市值为16.47亿元，按照DCF估值法，合理估值为39.88亿元， 市值低于DCF合理估值 ，且明显低估，值得进一步分析关注。

* 分析结果基于估值模型和公开数据，与本站立场无关，仅供参考。

估值说明:
  • 自由现金流估值法（DCF）计算说明：采取两段式自由现金流贴现估值模型，把 企业未来3年增长阶段（前段） 和 之后永续经营阶段（后段）（保守的视为永续债券）的折现自由现金流加起来，计算企业的内在价值。前段估值 = F₁/(1+R)¹ + F₂/(1+R)² + F₃/(1+R)³， 后段估值 = F₄/(R-G)/(1+R)⁴，其中：R为折现率，G为永续增长率，Fₙ为第n年自由现金流，F₄=F₃*(1+G)；企业价值（TV） = 前段估值 + 后段估值。
  • 适用范围：具有真实正利润，具有竞争力以能持续盈利，不依赖大量投入资本以维持现有盈利能力，且弱周期行业的企业。
  • 自由现金流贴现法（DCF）
  • 不谈玄之又玄的“道”，老唐一文说清估值“术”

    • 更新日期: 2024-12-23 数据频率: 每周五     


    -南都物业- 按自由现金流估值法（DCF）测算的理想买点、卖点 （2024-12-23）：

    # 股票名称 估值日期 实际市价(元) DCF法-理想买点(元) DCF法-卖点(元) 备注
    1. 南都物业 2024-12-23 8.77 10.62(±10%) 52.19(±10%) 市价进入DCF估值法的理想买点以内
    分析参考:

    DCF法估值测算买卖点 最近（2024-12-23）南都物业 实际市价为8.77元，按照自由现金流估值法（DCF），理想买点为10.62元左右， 市价大于理想买点，未进入按照自由现金流估值法（DCF）的买点区间。

    * 分析结果基于估值模型和公开数据，与本站立场无关，仅供参考。

    计算说明:
  • 自由现金流估值法（DCF）测算买、卖点：买点价格即为买点市值对应的价格（前复权），卖点即为卖点市值对应的价格（前复权）。